如果您已经还了三年的房贷并打算出售房产，那么专卖怎么计算收益：

1、市场价值：首先，您需要了解您的房产在当前市场上的价值。您可以通过请当地的房地产经纪人进行估价，或者查看类似房产在您所在区域的成交价。

2、剩余贷款：您还需要知道您当前的房屋贷款余额，即您需要还给银行的贷款本金和利息。您可以向贷款机构查询您的贷款余额。

3、赎楼费用：如果您的贷款处于赎楼期，那么您需要支付相应的赎楼费用才能彻底解除抵押权。这些费用可能包括违约金、手续费和利息等。

4、卖房成本：出售房产还需要支付相关的成本，例如中介费、税费、律师费等。

一旦您了解了以上信息，就可以计算您的收益了。您的收益等于房屋的市场价值减去贷款余额、赎楼费用和卖房成本。如果这个数字是正数，那么您就会从出售房产中获得收益。如果这个数字是负数，那么您将需要额外的资金来支付贷款余额、赎楼费用和卖房成本。

如果您计算出的收益是正数，那么您可以选择出售房产并获得收益，这个收益可以用来偿还其他债务、投资或购买新的房产。请注意，如果您在房屋持有期间进行了大量的装修和改造，那么这些费用也应该计入成本中，以便更准确地计算收益。

另外，还需要考虑一些税收和法律问题。出售房产可能需要支付一些税费，例如不动产转让税、个人所得税等，您需要了解当地相关税收规定。同时，您也需要咨询专业律师以确保您的交易合法且符合当地法律要求。

总之，出售房产需要综合考虑多个因素，并进行详细的计算和规划。建议您在做出决定前，充分了解自己的财务状况和当地相关规定，并寻求专业的意见和建议。